Immobilien Wertermittlung

Wertermittlung von Immobilien

Was sind Häuser tatsächlich Wert

Es gibt mehrere Gründe für die Erstellung einer Wertermittlung wie bei einem Verkauf einer Immobilie, Beleihungswertermittlung zur Ermittlung der Darlehenshöhe, Vermögensaufstellung zum Bsp. im Erbfall, bei Schenkung oder Scheidung, außerdem bei Versicherungswertermittlungen sowie Zwangsversteigerungen.

Baugesetzbuch § 194 BauGB - Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Ermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wertermittlung nach Ertragswertverfahren (Kapitalanlagen)

Beim Erwerb vergleichbarer Objekte steht üblicherweise die zu erzielende Rendite -Ertrag- im Vordergrund, so wird üblicher Weise das sogenannte Ertragswertverfahren angewendet. Das Ertragswertverfahren ist durch die Verwendung des aus Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes im Grunde ein Preisvergleich. Darin fließen vorrangig die Mieten, die Restnutzungsdauer, der Objektzustand, die Wertbildung und die Wertunterschiede ein. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen.

Wertermittlung nach Sachwertverfahren

Mit dem Sachwertverfahren werden vorrangig die Bestandsimmobilien bewertet, die zur Eigennutzung durch Kauf oder Neubau verwendet werden. Der Immobilienwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der bestehenden Gebäude. Voraussetzung für dieses Verfahrens ist eine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte und dass diese mit dem Wertermittlungsobjekt möglichst direkt vergleichbar sind. Weiterhin müssen die Verkäufe zeitnah sein.

Bodenrichtwerte

Die Preisermittlung für Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr -Kaufverträge- vorrangig für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb in der Regel auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichsverfahren zu ermitteln. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Ermittlung herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie der Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind. Die Bodenrichtwerte erhält man vom Liegenschaftsamt - Katasteramt und werden vom Gutachterausschuß ermittel.

Beleihungswert entscheidend

Kreditinstitute dürfen nur bis zu einer bestimmten Grenze beleihen. Somit wird vom Käufer eier Immobilie ein Eigenkapital benötigt. Für die Beleihung benötigen die Banken den Beleihungswert. Der Beleihungswert darf den aktuellen Verkaufspreis nicht übersteigen. Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger anhand einer professionellen Immobilienbewertung fest, dieser beträgt in der Regel 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für einen Kauf oder Neubau von Immobilien dient das zu finanzierende Immobilienobjekt selbst.

Fa. Hahn stellt seinen interessierten Kunden auf eigene Kosten einen Architekten über die Partnerfirma Tups Planungsbüro zur Verfügung. Diese übernimmt die Wertberechnung von den jeweiligen Immobilien bezüglich folgender Bewertungen: