BGH-Urteil in Sachen Regress
Rechte des Käufers vom BGH gestärkt
(BGH, Urteil vom 24.03.2006, Az. V ZR 173/05)
Kann ein Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Verkäufer einen geringfügigen Mangel des Grundstücks verschwiegen hat?
Grundstücksverträge stellen für den Käufer, der nicht zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken kauft, mithin Verbraucher im Sinne des Gesetzes ist, in der Regel eine schwergewichtige finanzielle und häufig auch lebensgestaltende Entscheidung dar.
Was stehen dem Käufer für Rechte zu, wenn das Haus oder die Eigentumswohnung zwar insgesamt in Ordnung, sich aber ein kleinerer Mangel nach Übergabe des Objektes zeigt, der dem Verkäufer bekannt war, dem Käufer gegenüber aber verschwiegen wurde?
Diese bisher kaum zweifelsfrei zu beantwortende Frage ist nunmehr vom BGH eindeutig zu Gunsten des Käufers entschieden:
Es ging um den Verkauf einer Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von Euro 84.363,16. Nach Übergabe der Wohnung stellte der Käufer einen Feuchtigkeitsschaden fest, dessen Beseitigung rund Euro 2.500,00 kosten sollte. Der Käufer erklärte den Rücktritt vom Vertrag und verlangte den Kaufpreis zurück, weiter Ersatz der Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Notargebühren etc.
LG und OLG Oldenburg wiesen die Klage ab mit der Begründung, dass der vergleichsweise geringfügige Mangelbeseitigungsaufwand bei einer Interessenabwägung zwischen Käufer und Verkäufer nicht die Nachteile des Verkäufers aufwiege, die dieser bei einer Rückabwicklung erleiden würde.
Diese Rechtsauffassung fand nicht die Billigung des BGH. Unabhängig davon, ob Mängelbeseitigungskosten von Euro 2.500,00 noch als geringfügig einzustufen seien, kann nach Auffassung der Karlsruher Richter der Käufer auch bei einer geringfügigen Pflichtverletzung die Rückabwicklung verlangen, jedenfalls dann, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der BGH hat damit die Rechtsfrage europarechtskonform im Sinne der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie dahingehend entschieden, dass dann, wenn dem Verkäufer arglistiges Verhalten anzulasten ist, das Verschweigen von Mängeln auch geringfügiger Art eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt und den Käufer zum Rücktritt berechtigt.
Zwar sei zu berücksichtigen, dass bei unerheblichen Pflichtverletzungen das Interesse des Käufers an der Rückabwicklung häufig gering sei, der Verkäufer aber erheblich bei einer Rückabwicklung belastet werde. Diese Interessensabwägung zu Gunsten des Verkäufers soll aber nach Auffassung des BGH entfallen, wenn er arglistig gehandelt hat. Sein Vertrauen in den Bestand des notariellen Kaufvertrages verdient dann keinen Schutz.
Die Entscheidung stärkt ganz wesentlich die Rechte des Käufers. Ist es für ihn ohnehin schon schwierig, bei nachträglich festgestellten Mängeln zu beweisen, dass der Verkäufer hiervon Kenntnis hat, so kann dann, wenn noch eine Abwägung zwischen einem geringfügigen und erheblicheren Mangelbeseitigungsaufwand sein Rücktrittsrecht in Frage stellen kann, das Risiko eines Rechtsstreits zu groß sein. Insbesondere für den Käufer, der bei Vorliegen mehrerer Mängel nur für einen eher geringfügigen Mangel darlegen kann, dass der Verkäufer ihm diesen arglistig verschwiegen hat, wird es von ganz besonderer Bedeutung sein, dass dieses ausreichend sein kann, um den Rechtsanspruch auf Rückabwicklung und Schadensersatz gerichtlich durchsetzen zu können.
Abschließend hinzuweisen ist darauf, dass der BGH ausdrücklich betont, dass er mit dieser Entscheidung zu der Frage, was bei Mängeln mit Bagatellcharakter rechtlich dem Käufer an Rechten zusteht, nicht Stellung genommen hat.
Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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